Как може да се докаже, че цена по нотариален акт не е действителна, при спорове за собственост между съпрузи

Петър и Нина  придобили по време на брака си недвижим имот – вила чрез покупко-продажба. Няколко годни по-късно се развели и малко след това Нина предявила иск за собственост по отношение на закупения по време на брака имот. Тя твърдяла, че имотът е закупен изцяло с нейни лични средства, които й били дарени от баща й, поради което съпругът й не е станал собственик на имота, а имотът бил лично неин. За да докаже този факт, тя представила по делото извлечение от банковата си сметка, видно, от което два дни преди датата на сделката баща й й бил превел сумата от 38 000 лева. Твърдяла, че тези пари са вложени в закупуването на имота.

Петър оспорил така предявения иск. Той заявил, че цената по сделката била в размер на 5 000 лева, видно от нотариалния акт и че тази сума, била платена със семейни средства, поради което имотът станал съпружеска имуществена общност на Петър и Нина, прекратена с развода им, след който момент те станали обикновени съсобственици на вилата, при равни квоти.

Нина възразила, че цената по нотариалния акт от 5000 лева е симулативна, а действителната цена по сделката е именно 38 000 лева, които били платени чрез средствата, дарени й от нейния баща. (Тук може да видите как се изчисляват нотариални такси за имот.)

Спорът по делото се свел до въпроса каква е действителната цена по сделката и как може да се докаже този факт.

За да докаже твърдението си, Нина поискала от съда да и бъде допуснат един свидетел. Петър възразил, че размерът на продажната цена не може да се доказва със свидетелски показания, тъй като цената била посочена в самия нотариален акт и за да може да се опровергае същата  чрез свидетелски показания, е задължително да съществува обратно писмо или поне някаква начало на писмен документ, от което да може да се направи предположение, че действителната цена е различна от посочената в нотариалния акт. /Обратното писмо е документ, в който е отразена действителната цена на имота и обикновено изхожда от продавача/.

Спорът се концентрирал върху това дали следва да бъдат допуснати свидетелски показания за установяване на  действително платената цена за имота или това е недопустимо предвид липсата на писмен документ, въз основа, на който да може да се направи предположение, че цената по нотариалния акт не е действителната.

Общото правило

По общо правило, когато се оспорва изявление относно платена цена по нотариален акт, с твърдението, че тази цена е симулативна, е необходимо да има обратно писмо или поне някакъв писмен документ, касаещ цената на имота, за да бъдат допуснати свидетелски показания, чрез които да се установи какво наистина се е случило.

Отношенията между съпрузи

Същевременно отношенията между съпрузи са специфични и не са само имуществени, а имуществените се преплитат със сложни лични отношения. Докато трае бракът, съпрузите не могат да съобразяват постъпките си с оглед бъдещ развод, за да подписват или изискват обратни писма с оглед бъдещо разкриване на симулацията. Поради посочените обстоятелства следва да се отчете спецификата на брачните отношения между страните и да се прецизира общото правило за доказване на симулация, в случаите, които отношенията се развиват между съпрузи.

Когато става въпрос за отношения между съпрузи, респективно бивши такива, е допустимо фактът каква е действително уговорената цена  по сделка, по която съпрузите са купувачи, да се доказва чрез свидетелски  показания, дори в случаите, които липсва обратно писмо или някакъв друг писмен документ, който да поставя под съмнение дали посочената в нотариалния акт цена е действителната такава.

В разглеждания случай съдът следва да допусне на Нина свидетел, който да установи твърдението й относно реалната цена за имота. Ако този свидетел установи, че действителната цена не е тази по нотариалния акт, а тази, която Нина твърди, е необходимо още да се докаже, че парите, които Нина е получила от своя баща по дарение са вложени в закупуването на имота

В случай, че бъде установено, че имотът е закупен изцяло с лични средства на Нина /такива са средствата, която тя е получила по дарение от своя баща/, ще се установи, че Петър няма принос в придобиването на имота, поради което не е станал собственик на същия, независимо, че имотът е закупен по време на брака. В този случай Нина ще се окаже изключителен собственик на имота.

Тя може да постигне този правен резултат, тъй като има право със свидетелски показания да установява каква е действително платената цена за имота, независимо, че в нотариалния акт, по силата, на който е придобит имота, цената е многократно по-ниска. Нина има право да доказва каква е действителната цена на имота, независимо от удостовереното в нотариалния акт, и без да разполага с обратно писмо, в което да е посочена истинската цена на имота. Тя може да доказва каква е действителната цена за имота чрез свидетели, само защото в случая спорът относно действителната цена на имота е между бивши съпрузи.